Condomínios Fechados em Dourados: Problemas e Alternativas de Solução. Parte II

Mário Cezar Tompes da Silva


Mário Cezar Tompes da Silva é professor de Planejamento Urbano

Um terceiro efeito dos condomínios no espaço urbano é que eles tendem a agravar um problema antigo das cidades brasileiras: a segregação socioespacial. Em função das enormes desigualdades sociais no Brasil, nossas cidades, e Dourados não é exceção, são cidades divididas. Há uma muito evidente separação entre os bairros da parcela mais privilegiada da população e aqueles que abrigam as classes mais carentes. Os primeiros são premiados com os melhores serviços e infraestrutura, os segundos são penalizados pela escassez e precariedade daqueles benefícios.

A interação entre estas duas partes da cidade tradicionalmente já é bem rarefeita. Porém, nos bairros abertos de alto padrão ainda é facultada à totalidade das pessoas circular livremente e, eventualmente, usufruir de seus espaços públicos (praças, parques etc.). O que, ao menos teoricamente, abre a possibilidade de encontro e interação entre pessoas de diferentes extratos sociais. Os condomínios fechados interditam essa possibilidade. Suas ruas, praças e jardins são de uso exclusivo de seus moradores, vedando acesso aos de fora. A possibilidade de convívio entre os situados no topo da pirâmide social e os na base é desencorajada por muros, guaritas e controles de acesso.  A separação social que preexistia aos condomínios alcança, agora, uma nova potência.

No entanto, a separação e o confinamento dos moradores da cidade no interior de bairros murados não se restringem apenas às classes mais afluentes, ultimamente esse padrão de loteamento fechado vem se reproduzindo também entre os demais segmentos sociais. Atualmente, o mercado imobiliário dissemina condomínios fechados para a classe média e mesmo para os setores de baixa renda. Dessa forma, um dos papeis primordiais da cidade que é concentrar, aproximar e facilitar o relacionamento entre os moradores é crescentemente dificultado pela disseminação de muros que promovem o afastamento no lugar da aproximação.

Dourados suportaria alguns condomínios fechados sem comprometer gravemente sua organização urbana. Seus impactos negativos se diluiriam em meio ao amplo predomínio dos loteamentos abertos. Porém, hoje, verificamos que a maioria dos empreendimentos imobiliários lançados são fechados. Como já afirmamos, eles não se restringem mais aos empreendimentos destinados à alta renda, mas, frequentemente, abrangem também os voltados à classe média e à população de baixa renda. Tornam-se rapidamente o novo padrão imobiliário da cidade.

Essa é a nova realidade. Ela certamente persistirá no futuro próximo, talvez até se intensifique, porque há demanda assegurada para este novo formato de moradia e o mercado imobiliário cuidará de atendê-la. Frente a esta realidade incontornável, a questão que se levanta é: como enfrentar os impactos negativos destes condomínios no espaço urbano douradense? O poder público municipal através de regulação adequada pode, se não suprimir, ao menos atenuar alguns daqueles impactos.

Afortunadamente o município passa na atualidade por um processo de revisão de seu plano diretor e de toda a legislação urbanística correlata a este plano. Assim, está dada a oportunidade para a adoção de diretrizes que regulamentem adequadamente os condomínios. Nesse sentido abre-se um leque de possibilidades de regramento.

A seguir elencamos algumas dessas possibilidades. A fim de evitar ou atenuar o problema das ruas cegas, emparedadas por muros de ambos os lados, seria conveniente diretriz que estimulasse a utilização de fechamento externo com material construtivo que não vedasse completamente a visão, seja em toda a extensão do perímetro do empreendimento ou em parte dela. Aqui em Dourados temos um excelente exemplo de fechamento não vedado adotado pelo condomínio Golden Park Residence situado na BR – 163, nas proximidades da Embrapa. A solução adotada consistiu na utilização de estacas de concreto justapostas a intervalos regulares, o espaço entre estacas permite a visualização, mas não a passagem de alguém por ele. Assim, quem reside no condomínio tem visão do que ocorre na calçada e na rua e os pedestres que circulam por elas podem contar com a proteção e o auxílio de moradores em caso de emergência.

Outra medida possível consiste na inibição da possibilidade de implantação de condomínio situado em frente a outro já existente na mesma via. O ideal é que os empreendimentos fechados sejam também intercalados por loteamentos abertos a fim de se evitar os efeitos nocivos do fechamento de grandes extensões de vias por muros altos indevassáveis de ambos os lados, criando espaços mortos que repelem transeuntes. 

Importante também explorar a possibilidade de se exigir um recuo dos muros dos novos condomínios a serem implantados de tal forma que seja possível a implantação de comércios e serviços em frente das vias de circulação. Os muros se situariam aos fundos dessas atividades. Com isso seria possível produzir ruas comerciais com possibilidade de atrair gente e movimento no lugar de ruas muradas e desertas.

Por fim, no que diz respeito à circulação seria muito útil a definição de diretriz que estabelecesse uma dimensão de área máxima permitida por condomínio de tal maneira que ele não venha a se tornar uma barreira de muito grande proporção ao fluxo do sistema viário (veículos, ônibus, ciclistas e pedestres). Condomínios menores também geram menos veículos circulando, aliviando a pressão sobre o sistema viário. Igualmente relevante é a integração destes empreendimentos fechados ao espaço urbano através da presença de ciclovias, infraestrutura para transporte coletivo (linhas circulares e pontos de ônibus) e boas calçadas. Recordemos que há uma parcela significativa de trabalhadores atendendo aquelas residências que necessita utilizar regularmente daqueles modais.

As sugestões acima são propostas preliminares. Como todas as propostas, elas podem trazer ganhos, mas eventualmente também imprevistos, portanto necessitam ser debatidas, avaliadas, refinadas ou eventualmente descartadas. Como já afirmamos acima, nos encontramos em um momento extremamente favorável para essa discussão, em decorrência do atual processo de atualização do Plano Diretor do município. Nenhuma proposta tem o condão de alcançar o consenso. Na maior parte das vezes o maior benefício delas é desencadear o debate e engajar pessoas na discussão. Estes são o propósito e a expectativa desse escrito.

Leia também: Condomínios Fechados em Dourados: Problemas e Alternativas de Solução. Parte I

 

Mário Cezar Tompes da Silva é professor de Planejamento Urbano. E-mail: [email protected]